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士林陳伯伯，老公寓資產翻倍

Wed, 28 Jun 2023 12:12:21 GMT

住在士林陳伯伯，有一戶30幾年的老公寓，以前出租總是有處理不完的雜事，馬桶不通、牆壁壁癌、水管漏水…甚至連衣櫃太舊都要找房東，因為怕麻煩只好放著養蚊子，但是房子沒人住，感覺老舊的更快了…

後來透過美仁寓團隊的規劃，從規劃、開發、貸款到合法施工、包租代管等，20幾坪舊公寓搖身一變成為獨立兩戶的1房1廳1衛，讓陳伯伯的房子增加到2倍的出租價值，重點是，完全是透過銀行的資金裝修，再用房租來繳貸款，還有多出來的房租收入，加上包租代管，省去了很多麻煩，完全交給專業的管理團隊，物色管理好的房客，翻新了老公寓，也徹底翻轉活化了資產價值。

專業的服務：

1.評估規劃. 2.銀行貸款. 3.合法施工. 4.包租代管. 5.收租增值

羨慕房東不用上班也有收入嗎？

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美仁寓團隊提供報價透明的專業合法室內裝修團隊，協助您拿到室內裝修合格證明，也提供房客優質的住屋品質，租屋的大小事都交給美仁寓！

「老屋翻新、包租代管，房產增值交給美仁寓！」

賣厝阿明／社會宅包租代管懶人包優缺點大PK

WCAdmin@marketamerica.com (Market America WebCenters) — Wed, 28 Jun 2023 12:12:21 GMT

資料來源：2023-07-07 11:31:00 聯合新聞網賣厝阿明

不知道大家每逢報稅季，有沒有遇過在稅務單位門口收到來自社會住宅包租代管業者的宣傳單呢？又或是看到各大新聞或是網站在鼓勵各位房東加入社宅計劃呢？

太平洋房屋-桃園楊梅店張鴻祥店長表示，如果你是手上有閒置空屋，想加入社會宅計畫卻又擔心會不會是詐騙集團來騙錢的話，我們可以從以下重點來了解政府包租代管優缺點，以及可能會遇到的糾紛有哪幾種？方便大家參考評估適不適合參加包租代管計畫喔！

什麼是包租代管？

這在正式進入我們今天的大主題『包租代管優缺點大ＰＫ』之前，先簡單來介紹一下，什麼是政府包租代管？

『包租』房東租給業者，業者擔任二房東轉租給房客，並不是房東直接租給房客。

『代管』房東直接租給房客並簽約，業者負責仲介媒合及管理的服務，包含後續的修繕、代收房租、代繳水電費等，但如有招租閒置期須自吸收衍生成本。

租屋過程不論是房東或是房客都會遇到重重關卡，像是弱勢租客比較容易被個體戶房東排除在外、租金太高有租屋需求的房客無法負擔、房屋有瑕疵房東維修意願低等，就會產生房東寧願讓房屋空，也不要放到租屋市場，怕衍伸的相關雜事。

太平洋房屋-桃園楊梅店張鴻祥店長近一步說明，目前在租屋市場供不應求的狀況下，政府透過獎勵房東稅賦、補助租屋服務業等誘因下，提供『包租』及『代管』兩種方案，讓房東選擇適合自己的管理方式，鼓勵房東將閒置房屋流到租屋市場，讓有租屋需求的民眾租的到房子。

在初步了解到什麼是包租代管後，接下來就直接進入主題，解析包租代管的優缺點有哪些？眾房東在看完兩者比較後，也可以衡量看看是不是有符合自己的需求。

▌社會住宅包租代管優點

Ａ‧租賃契約具公證效力

選擇包租方案，會由業者在轉租給房客時申請公證費的補助；

選選擇代管部分時，則是房東與房客協調是不是要辦理公證，假如不辦理公證，請記得把協議事由載明在契約書中，視同放棄公證費補助的權益。

但阿明提醒各位房東，如果是選擇包租方案，在業者與房東簽訂包租契約時，這階段屬於雙方協議是否要辦理公證，政府並不會補助這階段的公證費喔。

公證更保障房東房客及代管業者三方的權益。依照現行規定，雙北每件每次補助上限為新臺幣 4,500 元；其餘直轄市、縣（市）每件每次補助最高不得超過新臺幣 3,000 元。

Ｂ‧包租方案固定收租不間斷

如果你是跟包租業者簽訂3 年契約，在合約期間內房東都能按時收到租金，

並不會有空窗期沒有租金收的問題，但如果是選擇代管業者，房屋的空置其仍舊是房東要自行負擔。

Ｃ‧包租代管業者包辦你房屋大小事

委託包租代管業者管理的最大優勢在於，跟房屋有關的任何修繕維護、房屋糾紛及招租帶看都是由包租代管業者出面，房東就是負責收房租確認每月租金有按時入帳。

Ｄ‧申報稅賦有優惠

讓眾房東心癢癢想加入包租代管方案的最大誘因絕對是『綜所稅、房屋稅、地價稅可以減免！』綜所稅每屋每月免稅額最高達到1.5萬元，超過1.5萬元部分，可以扣除60%房屋必要耗損支出的費用，併入所得稅。

另外在『房屋稅』及『地價稅』因為屬於地方稅，會由直轄市、縣(市)政府訂定優惠稅率後，公告實施。

以台北市說，合約租期是 1 年以上，可以減徵地價稅及房屋稅各 40% 優惠，每屋各以 1 萬元為上限，個人房東最高可省下 2 萬元稅金。

張鴻祥店長舉例說明：原先自行出租供住家使用，2 戶以內每戶按稅率 2.4%、3 戶以上每戶按稅率 3.6% 課徵房屋稅，但是如果有轉作包租代管，減徵後相當稅率 1.44%、2.16%；地價稅原按稅率 10‰ 至 55‰ 課徵，減徵後相當稅率 6‰ 至 33‰。而高雄則是，地價稅減徵50%、房屋稅減徵20%。

▌社會住宅包租代管缺點
Ａ‧租金價格低於市場行情

由於社會住宅會優先讓弱勢族群或是年收入沒有到達一定門檻的房客承租，因此普遍社會住宅包租代管的租金是市價的 8 ～ 9 折，相較於自行出租的個體戶房東租金就會偏低。也就是說媒合後的房租價格離市價仍有落差，除非房東缺錢，否則寧可閒置房屋也不參加計畫。

Ｂ‧房客素質較難一致

不論是包租代管哪種方案，通常會是由業者協助尋找房客，假如你對房客的職業或年收入等有特定偏好的話，就不適合參加社會住宅包租代管方案。

Ｃ‧合約期限較長不適合短租

跟包租代管業者簽合約，最少都是一年起跳，包租最長會到三年，如果你是想走短期出租路線的房東，包租代管就比較不適合。

Ｄ‧包租代管業者品質不一

有參加過包租代管計畫的房東分享，部分包租代管公司，時常會延遲轉交房租，或是招租速度較久，導致房屋空置期長沒辦法收到租金。

Ｅ‧三稅優惠有期限

很多人以為加入社宅包租代管可以一直享有三稅減免的優惠，但事實上並不是不限期，這項三稅優惠最多只到2028年的6月26日，是不是會延長，或是有另外修改，則會是未來政府的政策內容。

▌包租代管常見糾紛
1.業者/房客拖欠房租

不論是房客遲繳給業者，導致業者要代墊租金給房東，業者要承擔收不回房租的窘況；又或是業者本身公司財務狀況不佳，而導致拖欠租金給房東等，這些收不到租金的情況，都是各位房東最不樂見的事情。

2.拖欠押金未返還

也有遇到包租代管的業者在房客退房後，且水電費皆未欠繳的情況下，沒有將

兩個月押金返還，寄存證信函或是找消保官申訴都沒結果，白白被吞兩個月押金。

以目前社會住宅包租代管的環境來看，大部分的業者多注重媒合成交的數量，而忽略管理房屋及房客的品質重要性，導致層出不窮的糾紛鬧上新聞。

阿明建議眾房東眾房客，在挑選或是加入包租代管計畫之前，請先做足功課，了解業者的評價如何，千萬不要賠了租金又貼上處理糾紛的時間，狀況比不租還更多。

感謝太平洋房屋-桃園楊梅店張鴻祥店長包租代管懶人包知識分享

太平洋房屋-桃園楊梅店張鴻祥店長（左）。照片／張鴻祥提供

老屋翻新值不值得？網友推薦的3大原因

WCAdmin@marketamerica.com (Market America WebCenters) — Wed, 28 Jun 2023 12:12:20 GMT

資料來源：2021-10-03 09:23 文／設計家Searchome

房價居高不下，老屋翻新是近年首購族和新婚族的關注焦點，尤其是位於都市的民眾，想到買房便會想到中古屋或老屋。設計家Searhome統整社群上調查「老屋翻新到底值不值得」，整理網友激推的三大原因和反對意見，讓你一次明白老屋翻新的優缺點。

房價居高不下，老屋翻新是近年首購族和新婚族的關注焦點。圖／北鷗室內設計、乘四建築師事務所、均漢設計、演拓空間室內設計提供

◎網友激推原因之一：老屋價格較低，同樣價格能享有更大坪數

老屋雖然外表老舊，但是價格遠低於新成屋。尤其是在都市地區，相同價格的房子，老屋比起新成屋而言，能享有更大坪數和空間。不少網友直言，只要整修過，老屋內外都能煥然一新，完全不比新房差，從價格上考量首選應為老屋。

設計家分析，老屋價格雖然較新成屋低廉，但是要考量安全問題，注意房屋結構是否依然完整耐震。此外，老屋翻新也還需要再預留一筆預算整修，而基礎工程如水電管線，是生活便利的重要關鍵，不能隨便節省。

若有預算考量，建議可考慮利用「輕裝修」以降低翻新成本，如利用老屋本身的優勢再以巧思改造，不僅能讓老物重生也可以省下預算。

老屋翻新也還需要再預留一筆預算整修，而基礎工程如水電管線，是生活便利的重要關鍵。圖／北鷗室內設計

◎網友激推原因之二：老屋格局方正，公設比遠低於新房

具有多年歷史的老屋，由於在多年前即建成，多半擁有格局方正的優勢。再加上，近年新成屋的公設比過高，多半達三成以上；老屋低於兩成的公設比，便十分吸引人。網友指出，光是格局方正和公設比低，就讓老屋的坪數很「實在」，不僅實際使用空間較大，翻修也方便，讓人買房只想考慮老屋。

設計家表示，老屋格局雖大多較為方正，但也有格局較不佳的老屋，如台灣不少老建築皆為長型格局。遇上長型老屋翻新時，應要注意如何改善採光，有時候不需要變動大格局，只要透過透光建材，或是開窗即可改善。採光劣勢不一定是壞事，經改善後的光影變化，也能創造獨特的生活美學。

採光劣勢不一定是壞事，經改善後的光影變化，也能創造獨特的生活美學。圖／乘四建築師事務所

◎網友激推原因之三：老屋有歷史情懷，想和房子一起變老

不少人喜歡老屋，是愛上房子的歷史痕跡，想和舊時的回憶一起成長直到老去。不少網友說，從出生到長大都生活在同一棟房子，親友也都居住於附近，有滿滿的回憶，也期望未來的孫子也能繼續住在這裡；因此完全不考慮買新房，而是將老屋翻新，「希望房子能陪我慢慢到老！」

設計家表示，近年台式美學當道，不少人喜愛保留老屋的歷史情懷，再經過現代工法的改變和材質拼貼，讓經典復古元素如水磨石、壓花玻璃、鐵花窗、竹編、花磚等，變身新穎時尚的氛圍。建議喜愛老式浪漫的民眾可以在老屋翻新時，與設計師一同考慮，如何留住老屋的回憶為最適合的方式。

經典復古元素如水磨石、壓花玻璃、鐵花窗、竹編、花磚等，變身新穎時尚的氛圍。圖／均漢設計

◎網友不推的原因：太老舊、翻新成本過高、擔心安全問題

即使老屋價格較便宜，公設比較低，但還是有不少網友不愛老屋的陳舊感，偏好新成屋的亮麗如新。也有網友坦言，若是屋況較差的老屋，還需要花一大筆錢重新整修，和不用翻新的新成屋相較，價格幾乎相差不遠，令人完全不想考慮老屋翻新。還有網友說，老屋容易讓人擔心安全問題，不僅結構可能較危險，還有火災的逃生問題，看屋時需要多費心思。

設計家指出，無論是老屋或是新房，看房時都應注意安全問題，如是否為有口碑的建商，以及查看建物謄本、確認好建物結構。此外，實際看房時，則應仔細觀察屋內狀況，注意安全小細節才可住得更安心。設計家也提醒，購買老屋除了要留裝修預算外，還應多留一筆保養費用，因為老屋會隨著時間出現新的問題，應定期檢查老屋的管線、牆壁等狀況，並定期保養維修，才能更安心安全。

購買老屋除了要留裝修預算外，還應多留一筆保養費用。圖／演拓空間室內設計

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